Livio THE KARASUGATSUJI「資産性」が期待できる5つの観点

住まいる総合研究所代表理事

井口克美

30年以上にわたり、不動産領域の仕事に従事。
2014年、「住まいる総合研究所」設立。
不動産に関するセミナー講師や住宅記事の執筆を務める。

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駅徒歩3分、
主要ターミナル駅に短時間で直結

職住近接を求めて、大阪都心に住む人が増加しています。都市機能を使いこなす便利で快適な暮らしのためには、「交通アクセスの良さ」はもちろんのこと、「駅に近いこと」が重視されます。
実際、「2019年関西圏新築マンション契約者動向調査」の「購入重視項目」のランキングにおいて、「最寄駅からの時間」は第1位、「交通アクセスの良さ」は第4位になっています。
「Livio THE KARASUGATSUJI」はJR環状線「桃谷」駅へ、フラットな道をわずか徒歩3分。「桃谷」駅から「天王寺」駅へ4分、「大阪」駅へ18分と、主要ターミナル駅に短時間で直結する交通アクセスは快適で、とても魅力的です。また、時差出勤の場合でも、1日中運行本数が多いので柔軟に対応できるのが便利です。さらに、烏ヶ辻󠄀は都心部なので、自転車を利用すれば、公共機関を使わなくても通勤や買い物が可能。
駅近や交通アクセスの良さは、多くの人が叶えたい条件ですので、将来、転勤や住み替えなどがあっても、売却や賃貸に有利な条件になると思われます。ユーザーニーズが高いことが、資産性を維持していくのです。

現地周辺概念図
 ※上記同心円エリアは「桃谷」駅南口から計測したものです。

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資産性が高い駅徒歩3分

資産価値の参考指標として、東京カンテイがプレスリリースした「マンションPBR」というデータがあります。これは新築販売時の価格を1とし、同一中古マンションの流通価格が何倍になっているかを計算したもので、数値が大きいほど価格維持率が高く、資産価値が落ちにくいと考えるものです。最寄駅からの徒歩分数別のマンションPBRのグラフを見ると、駅に近いほど数字が大きく、駅から遠くなるほど数字が小さくなっている傾向があるのがわかります。つまり、駅に近いほど資産価値が維持されやすいということになり、近畿圏の駅徒歩3分以内のマンションPBRの平均は0.90になっています。駅近のマンションは、交通や生活利便性が高いことに加え、住みたい人が多いことが、価格維持率の高さにつながっているのでしょう。したがって駅徒歩3分は資産性の面からも期待値が高くなります。

2010年東京カンテイプレスリリース三大都市圏駅徒歩時間別新築マンションPBR

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都心でありながら閑静な住宅街

商業施設やオフィスビルなどの大規模な開発は大阪市中心6区に集中していますが、その大部分が用途地域で「商業地域」に指定されています。都心部の生活は利便性が高く将来性が感じられますが、静かな住宅環境を求めるのは難しい状況です。
しかし天王寺区は住居系の用途地域が多く、特に烏ヶ辻󠄀周辺は「第2種住居地域」に指定されていますので、都心部でありながら、静かな住宅環境が守られているのです。
また、駅周辺は、商業施設や飲食店などが集積していますので、駅徒歩3分というのは、駅周辺の喧騒から少し離れたちょうどいい距離といえます。さらに、幹線道路から少し奥に入った住宅街になっていますので、静かで落ち着いた住宅環境が確保されています。
開発が進む都心部の利便性を享受できる場所でありながら、閑静な住宅環境も手に入る、とても恵まれた立地だといえます。

用途地域図
用途地域図

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地盤特性が良い「上町台地」

「烏ヶ辻󠄀」は、上町台地に位置しています。上町台地は大阪市の中心部を南北に走る台地で、大阪市内でも標高が高く、歴史的にも自然災害が少ないことから、大阪城や寺社仏閣など、重要な建築物が数多く建てられてきました。そのためマンション立地としても人気が高いのです。大阪府庁、大阪府警察本部、NHK大阪放送局、国立病院機構大阪医療センターなど、上町台地に国の公的機関の建物が集まっているのも、安全性が評価されているからだと思われます。安全な場所に建つということは、資産性の観点からも安心です。

上町台地概念図
上町台地断面概念図(東西面)

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子育て世帯があこがれる
「文教エリア」

「烏ヶ辻󠄀」は、上町台地という地勢的な面や、都市計画で住宅環境が守られているだけでなく、教育環境も整っています。通学校区は、歴史と伝統がある「五条小学校」や、国際交流が活発な「夕陽丘中学校」。周辺には夕陽丘高等学校、上宮学園、清風学園など、公立・私立の学校が集積する文教エリアになっています。
進学塾なども多く、「孟母三遷」の故事のように、子供の教育のために他の地域から移り住む教育熱心な人も多いと聞いています。もちろん、保育園や幼稚園も点在しており、選択肢の多い教育環境はとても魅力的です。
また、都心部でありながら、自然環境にも恵まれており、公園が占める面積の比率を表す公園面積率は、大阪市の4.01%に対して、天王寺区は8.64%と2倍以上あります。五条公園や五条小公園、桃谷公園など徒歩10分以内に公園が点在しており、天王寺公園や「てんしば」などの大型公園も充実しています。周辺には大型総合病院を含む多くの医療施設があり、子育て環境に恵まれた場所だといえます。

五条公園/徒歩4分(約270m)

※徒歩分数は80mを1分として算出(端数切り上げ)した概算時間です。掲載の環境写真は2019年10月に撮影したものです。
※掲載のイメージイラストは実際と異なります。掲載の標高の数値は国土地理院HPの標高図に基づいて作成していますが、簡略化しておりますので土地や建物の形状、距離感や規模感は実際とは異なります。予めご了承ください。

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